マンション投資のメリット ■節税効果■

マンション投資は節税対策になることがメリットとされています。

 

 

 

マンション投資では他の投資では認められていない

 

減価償却費や損害保険、管理費、建物相当分の借入金などが

 

必要経費として計上することが期止められているため、

 

節税対策として効果的です。

 

 

 

 

また、相続をする際には、税金や有価証券は時価に対して課税されてしまいますが、
不動産の場合には建物部分は購入価格の60~70%、
土地部分では公示価格の約80%が相続税評価額となっていて、マンションの場合には建物部分は購入価格の約50%になります。

 

 

 

しかも、購入したマンションを賃貸しようにすることにより、
借家権割合と借地権割合が適用され、更に評価額は低下し、30%の控除が可能になります。

 

これは現金の場合の約4分の1の評価に相当します。

 

 

マンションに借入金がある場合には、
相続人がその返済を肩代わりすることを条件とした時には、無税で贈与することも可能になります。

 

 

 

 

その他に、マンションを購入して第三者に賃貸した場合に、
建物の減価償却費や建物のローン利息、租税公課、修繕積立金、管理費、
その他の経費は必要経費として、賃料収入から差し引くことを認められています。

 

 

 

更に、不動産所得に赤字が生じてしまった場合でも、
給与所得やその他の所得と(※)損益通算することができ、所得税は勿論の事、住民税でも高い節税効果が見込めます。

 

 

(※)損益通算とは、所得課税において2種類以上の所得がある場合に、
   ひとつ以上の所得が赤字で他の所得が黒字の場合に、
   それぞれの黒字の所得と赤字の所得を一定の順序に従って差し引き計算を行い、
   利益と損失を合算して計算することができるという税金の計算方法

 

 

ここでAさんの例でどのくらい節税できるのか見てみます。

 

 

Aさん
年収800万円・配偶者控除あり・扶養控除なし⇒課税対象額 434万円

 

◎所得税  434万円×20%-42万7500円
 =約44万500円

 

◎住民税  434万円×10%
 =約43万3000円

 

約44万500円 + 約43万3000円
=約87万4500円

 

 

マンションを持たない場合の税金⇒約87万4500円

 

 

物件価格2300万円のマンションを、頭金230万円で購入した場合

 

 

収入  家賃8万円×12ヶ月=96万円←家賃保証
支出  ローン返済額7万6521円×12ヶ月=91万8252円
    (借入額2070万円・年利2,725%・期間35年とした場合)

 

毎月の損益額  
家賃8万円 - ローン返済額7万6521円=3479円

 

 

帳簿上経費
金利分(建物部分1年分)  約55万9000円
減価償却費(建物、付属設備)約83万4000円
租税公課とその他の経費   約60万1000円
トータル 199万4000円計上可能

 

確定申告で記入する不動産所得
家賃96万円 - 経費199万4000円
=▲103万4000円

 

損益通算により課税対象額は、

 

434万円-103万4000円
=330万6000円

 

◎所得税  330万6000円×20%-42万7500円
      =約23万3700円
◎住民税  330万6000円×10%
      =約33万600円

 

約23万3700円 + 約33万600円
=約56万4300円

 

マンションを購入した場合の税金⇒約56万4300円

 

節税額
約87万4500円 - 約56万4300円
約31万200円

 

 

このように、相続税対策としても大きな効果を得ることができます。

 


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